孵化器行业也有祖师爷?

各行各业都有祖师爷,干孵化器这行的祖师爷是一名意大利移民美国的后代,名叫 约瑟夫. 劳伦斯. 曼库索( Joseph Laurence Mancuso),我承认这个名字不会像NBA明星那么好记,虽然美国孵化器协会简称是“NBIA”,多的这个“I”就是孵化器(Incubation)。这位先生作为公认的“孵化器之父”直至笔者撰稿当下仍低调到网上各XX百科都还没有收录一条像样的介绍,但作为孵化门徒,我们尊称其一声“索爷”,言归正传。

在20世纪40年代以前, 美国纽约州北部巴达维亚市最大的企业是马赛—哈里斯公司, 该公司主要生产农用机械, 这家农机厂经营状况一直不错,也是巴达维亚市提供就业机会最多的企业之一。1954年,马赛—哈里斯公司出现经营危机,被加拿大的一家制造货车的公司哈维—佛格森兼并,成立了马赛—哈里斯—佛格森公司。但在巴达维亚的公司依旧亏损, 为此,公司总部于1958年4月关闭了巴达维亚的工厂,并于1958年6月将经营骨干、设备物资以及数百万美元等资产撤回加拿大,只留下空厂空地。失业工人的剧增直接造成当地18%的失业率,这无疑是对当地经济的沉重打击。

曼库索家族是巴达维亚最繁荣的家族之一,家族中的五个兄弟曾在巴达维亚创下许多商业神话,出于便宜的拍卖价格和解决就业问题的考虑,曼库索家族出资18万美元买下了这个厂区,于1959年7月8日签订购买协议, 并正式成立巴达维亚工业中心,他们招聘了一名经理, 同时让兄弟中最年轻的索爷从家族五金店退出来“代表家族”担任副总裁,负责让这块地二次利用,简单说就是出租房子做房东。

中心占地22英亩,有26栋楼,建筑面积达85万平方英尺(约79000平米)。一开始,索爷和一般房东包括现在的很多大房东一样,希望能够通过整租,也就是吸引一家大企业或者四到五家大公司解决问题。现实总是最好的老师,不久之后便让索爷明白: 没有一家企业需要租这么大的工业厂房,也没有一家企业租得起这么大的工业厂房,况且还是这么大的破旧厂房。不久的后来,与其说索爷改变了思路,不如说他是别无选择,既然整租的路走不通,便只有分租,就这样, 他将农机厂厂房分割成小单元、小区域分租给我们现在称之为“小微企业”的租户群体。通过18个月的招商,引入了24 家企业入驻。

虽然这个成绩在现在看来,真的不值一提,但在当时索爷自述,“第一年为招租几乎写了快两辆车的信件,为了寻找租客他愿意去任何地方,几乎走了8万里的路。”可见对于索爷而言也是创业维艰,应了万事开头难那句老话儿。

孵化器行业也有祖师爷?

需要划个重点的是,为了吸引商家和小公司在巴达维亚工业中心入驻,索爷不仅仅是租房子做房东,还提供了一系列的优惠政策和服务:共享办公用品和设备、短期租赁、商业咨询、信用担保等。这些在当时看作为“促销”的手段,就和一般房东开始有了区分,至少有了“企业服务”的萌芽,从房东变成了“好房东”。

在入驻企业中,蒙特霍普公司是1960年最早入驻的4家企业之一。这家公司租用了巴达维亚工业中心8万平方英尺,大部分面积用来饲养小鸡。每次当索爷带着客户来看房的时候,他们就会路过蒙特霍普公司。当谈到这些小鸡时,索爷几次开玩笑说,我就是在为小企业提供一个“孵化器”。这个说法被当地的新闻媒体采用和报道,“孵化器”这个名词就开始传开了。

孵化器行业也有祖师爷?

1976年,56岁的索爷把巴达维亚工业中心卖给了杰拉尔德.阿特金逊公司后就退休了,售价高出当年五兄弟购买它时的5倍。阿特金逊公司接手巴达维亚工业中心后,由于经营不善, 于1982年申请破产保护。此时, 玛丽恩.米德兰银行持有该公司70万美元的抵押权。由于索爷早期的成功, 银行请求他重出江湖继续经营,于是退休6年之后的索爷再度出山,重掌巴达维亚工业中心帅印。1984年,在出租率问题搞定后,索爷父子重新买回巴达维亚工业中心,并投入巨资对中心进行维修和翻新。目前,中心由曼库索企业发展集团进行管理。该集团从事的房地产经纪业务和企业孵化器业务一直在巴达维亚地区占有重要地位。在巴达维亚工业中心的影响和推动下,纽约州的企业孵化器也始终走在美国孵化器行业的前列。

巴达维亚工业中心不仅为小企业提供办公空间,而且还提供专业化的增值服务,进行投资和培训活动,努力做到以入驻企业为中心。灵活的租金价格和支付方式、可变的办公格局需求解决方案等都成为中心对小企业入驻的吸引点。在经营过程中,他们发现资金困难是入驻企业最大的问题,于是曼库索公司就出面替这些公司卖股票,直接投资小公司的创业期发展,劝说风险投资商来为这些小公司投资,降低租金标准、盈利后再收租金等等举措,让这些小公司得以继续发展。尽管他们这样做存在很大的风险,他们依然坚持了下来。

巴达维亚工业中心的经营使索爷认识到,他所从事的此项事业远比为当地人提供工作机会有更为重要的意义和价值。企业孵化器,不但是一种经济组织,更是一种经济发展模式,不但为众多的小微、初创企业提供了发展平台,由于曼库索公司之后参与的很多开发项目都是将破旧的厂房整修后投入运行的 (否则这些老旧厂房不是被废弃,就是被沉重的物业成本、税费等所压垮,而且这些老旧厂房往往容易低价入手),围绕老旧或闲置厂房的再利用和推动小企业创业发展,解决地方就业这些目的,充分利用了企业孵化器这一创新经营模式,从而实现了社会公益性和盘活资产盈利性的良好结合。

孵化器行业也有祖师爷?

约瑟夫. 劳伦斯. 曼库索先生,我们敬爱的索爷,开创了孵化行业并终其一生,于2008年4月22日在美国逝世,享年88岁,时任NBIA主席兼CEO戴娜.阿德金斯女士在悼念活动中说:“我们工作在这一行业中的所有人,都应该感谢约瑟夫所做的贡献,他创造了全球第一个孵化器。”


【门徒观点一】:不要让房东或二房东的身份影响你从事孵化器工作的热情

客观上承认孵化器具有房东(二房东)属性,主观上不去刻意强化或弱化它,更不必在意别人对此怎么看。——这是做一个孵化门徒应有的态度。

如果你是孵化器的从业者,一场疫情让你明白了孵化器对于入驻企业最直接的角色和关系就是房东和租客的关系。入驻企业和政策导向都在告诉你,他们需要你做的就是——“减免房租”,并因此评价你是否在抗疫期间担当了责任。

房东(二房东)不一定是孵化器,孵化器一定是房东(二房东)。孵化器这个行当打诞生之日起,第一个要解决的问题就是“出租问题”,现在也不例外;无论房东还是二房东,只是获取拿来做孵化器的资源方式不同,是买来的还是租来的,仅此而已。打算从业或正在从业的你要知道哪种房东身份并不决定你能否把经营孵化器这件事做好。事实上,二房东属性孵化器整体的数量、质量、空间规模及服务能力是超过一房东属性孵化器的。房东(二房东)不一定是孵化器,孵化器一定是房东(二房东)。孵化器这个行当打诞生之日起,第一个要解决的问题就是“出租问题”,现在也不例外;无论房东还是二房东,只是获取拿来做孵化器的资源方式不同,是买来的还是租来的,仅此而已。打算从业或正在从业的你要知道哪种房东身份并不决定你能否把经营孵化器这件事做好。事实上,二房东属性孵化器整体的数量、质量、空间规模及服务能力是超过一房东属性孵化器的。

【门徒观点二】:最基本的孵化器经营模式:空间+服务

尽管业内现在把孵化器已经包装的眼花缭乱,但孵化器的经营其实并不神秘,作为孵化器始祖的巴达维亚工业中心已经展现了最基本的经营模式:不仅为小企业提供办公空间,而且还提供专业化的增值服务,进行投资和培训活动,努力做到以入驻企业为中心。灵活的租金价格和支付方式、可变的办公格局需求解决方案等。所有能帮助入孵企业的事都属于服务范畴,孵化器与纯房东的区别简而言之就是服务功能的存在,而非只收取租金,能提供有价值服务的房东就是一个“好房东”,能整合多种资源助力并伴随创业企业成长甚至直接投资的房东就是伙伴,就是“周到的房东”,孵化器与包租公的区别也就在于此。

我们听过很多道理,依然过不好这一生,因为大部分人都远远低估了做好一个孵化器的难度。


“孵化”这件事,是一个孵化门徒的信仰、使命和实践,笔者希望能把自己的所学所知所践在未来的时间里一点点的总结整理出来,谈不上教育培训更谈不上传承,只是想为更多有志于孵化行业的新生力量们提供一些参考。

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